Transformar sin borrar: ¿Puede el flipping renovar una vivienda y preservar su historia?

12 oct

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Actualizado: 13 oct

El flipping inmobiliario suele asociarse de inmediato a una fría ecuación de rentabilidad. Sin embargo, para algunos profesionales va mucho más allá. "No es solamente una operación financiera; es proponer una forma de vida", explica la arquitecta Ana María Gherdevich. Existen, por lo tanto, dos maneras muy distintas de intervenir una propiedad: una busca transformar con rapidez para obtener ganancias; la otra entiende la reforma como una oportunidad para recuperar espacios, mejorar la forma de habitarlos y preservar aquello que los vuelve únicos.

En esa delgada línea, el rol del arquitecto resulta fundamental. Su mirada entrenada permite detectar posibilidades donde otros solo ven deterioro, anticipar problemas constructivos y decidir qué elementos deben modificarse, cuáles potenciarse y cuáles merecen conservarse. Para Gherdevich, el proceso no comienza con una planilla de costos, sino con una pregunta esencial: ¿qué potencial tiene esta propiedad?

Esta filosofía se vuelve tangible al visitar una de sus obras en proceso. En una de las paredes de la vivienda permanece una imagen de la Virgen pintada sobre cerámicos, una de esas huellas que suelen quedar expuestas cuando una casa empieza a transformarse. Ante la pena que genera pensar en su desaparición, Ana detalla que busca la forma de conservarla e integrarla al nuevo proyecto junto con algunos azulejos antiguos encontrados en el interior. No se trata de un gesto nostálgico ni de colocar piezas aisladas, sino de respetar la identidad de una casa que cambia sin desprenderse por completo de su pasado.

Este gesto resume a la perfección su visión: transformar no implica necesariamente borrar.

A veces, poner en valor una propiedad consiste justamente en reconocer las marcas del tiempo y encontrar una manera de hacerlas convivir con las dinámicas de la vida actual.

Antes de los números, el potencial

Para Gherdevich, la evaluación de un inmueble arranca mucho antes de hacer cálculos matemáticos. "Primero miro cuál es su potencial. Si lo tiene, después estudio cómo intervenirla y recién al final analizo los costos", afirma.

Este enfoque invierte por completo el orden habitual de una inversión tradicional. El objetivo ya no es encontrar la propiedad más barata, sino aquella capaz de revelar un valor oculto. La arquitecta recuerda, por ejemplo, la visita a un pequeño PH cuya distribución era poco funcional y con ambientes mal ventilados. A simple vista, no parecía una buena oportunidad; sin embargo, escondía un jardín con una antigua pileta en una ubicación privilegiada de la Ciudad de Buenos Aires.

"El PH en sí no valía demasiado. El verdadero tesoro era ese jardín", explica. A partir de ese hallazgo comenzó el análisis proyectual: cómo recuperar el espacio, cuánto costaría la intervención y si la inversión final seguía siendo conveniente.

Registro de transformaciones (Antes/Después) en proyectos residenciales. Cortesía de Gherdevich Arquitectura, Buenos Aires, Arg.

Entrenar la mirada

Detectar estas oportunidades es, según reconoce, una combinación de experiencia y formación profesional. Para ella, la arquitectura consiste en adaptar las estructuras para que sean cómodas, útiles y funcionales para quienes las habitan. Por eso, durante sus recorridos presta especial atención a aspectos que suelen pasar inadvertidos: la luz natural, la ventilación, las proporciones y la viabilidad de reorganizar la planta sin recurrir a demoliciones excesivas.

Asimismo, existen ciertos componentes que poseen un valor difícil de reemplazar. Los techos altos, los pisos originales de pinotea, las antiguas herrerías, los patios y los jardines forman parte de un patrimonio arquitectónico que constituye el verdadero elemento diferenciador en el mercado.

La ubicación sigue siendo la gran protagonista

Aunque el diseño interior sea capaz de transformar por completo un entorno, hay un factor inamovible: el entorno urbano. "Sin lugar a dudas, la ubicación es esencial", afirma Gherdevich. Incluso una unidad pequeña puede convertirse en una excelente operación si se encuentra en un buen barrio y logra resolver correctamente su distribución espacial.

A partir de allí, las intervenciones que más valor aportan suelen estar relacionadas con la calidad de vida y no con el lujo pretencioso. Los espacios exteriores —como patios, terrazas o pequeños jardines— son hoy uno de los atributos más codiciados dentro del mercado porteño. Puertas adentro, la prioridad radica en una distribución eficiente, espacios funcionales y la optimización de la luz solar. "Si además una abertura enmarca una vista especial, ya tenemos un refugio ideal", agrega.

No todas las reformas son iguales

Uno de los errores más frecuentes en el sector es confundir una verdadera renovación con una simple "lavada de cara". Existe una distancia abismal entre intervenir una propiedad para mejorar la experiencia de habitarla y realizar únicamente cambios cosméticos orientados a inflar rápidamente el precio de venta. El diseño, bajo esta óptica, no debe utilizarse para ocultar problemas estructurales, sino para resolverlos.

Por esta razón, la arquitecta insiste en que ciertos elementos identitarios nunca deberían eliminarse. Los techos de bovedilla, las herrerías originales o determinados detalles constructivos pueden requerir restauraciones costosas, pero representan la esencia que vuelve única a una propiedad. "No lo pienso dos veces", asegura cuando debe decidir entre recuperar una pieza de herrería antigua o reemplazarla por una carpintería estándar.

Proyecto: Humboldt (Buenos Aires) | Arquitectura: Gherdevich Arquitectura | Fotografías Cortesía de Gherdevich Arquitectura, Buenos Aires, Arg.

El costo oculto de una mala decisión

Si bien las instalaciones de agua, gas y electricidad suelen renovarse por completo en casi todas las reformas, existen dos aspectos determinantes durante la evaluación inicial: las humedades y el estado estructural, y la calidad constructiva. Ambos factores pueden esconder sobrecostos imprevistos que erosionan la rentabilidad de la operación.

Para mitigar estos riesgos, Gherdevich aconseja estudiar minuciosamente el inmueble y observar el valor del metro cuadrado en la zona antes de definir el alcance de la obra. Ese contexto macroeconómico es el que finalmente delimita hasta dónde tiene sentido financiero invertir.

Comprar bien: el verdadero secreto

Hacia el final del análisis, surge la premisa que sintetiza su visión del negocio: "El secreto está en comprar bien". La arquitecta aclara que la diferencia económica rara vez se encuentra en escatimar o reducir costos durante la obra. Si la adquisición inicial fue incorrecta, difícilmente la reforma logre compensar ese desfasaje. Por ello, considera que el mayor enemigo de una operación de flipping no es el apuro ni un error de cálculo, sino la falta de criterio al elegir.

Bajo esta lógica, tiene muy claro qué tipo de estructuras evitaría: "Nunca compraría una vivienda con mala calidad constructiva, y que no ingrese luz natural. Eso es algo irremplazable".

Una segunda oportunidad para los espacios

Más allá del negocio inmobiliario, existe una motivación profunda que atraviesa todo su trabajo: descubrir aquello que hace especial a cada propiedad para potenciarlo. Le apasiona encontrar una versión contemporánea de un espacio existente, rescatar sus mejores cualidades y permitir que vuelva a cobrar vida.

"Todos tenemos alguna virtud, que nos distingue, nuestra escencia. Las casas también la tienen. Poder descubrirlo y resaltarlo es lo que más disfruto", concluye Gherdevich.

Quizás allí resida la frontera exacta entre una refacción genérica y un verdadero proyecto de arquitectura. Porque, al término de la jornada, el mejor flipping no consiste únicamente en comercializar un inmueble renovado, sino en revelar el potencial que siempre estuvo allí, esperando silenciosamente a que alguien supiera verlo.

Texto y fotografías por Candelaria Gualda Egurza

Edición por Ximena Molina

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